Предчистовая отделка: что это и что придётся доделывать

Что такое предчистовая отделка?

Предчистовая отделка, или white box, — состояние, в котором застройщик передаёт квартиру: черновые работы в основном сделаны, чистовых ещё нет. В квартире стоят перегородки, стены оштукатурены, пол залит стяжкой, к точкам подведены электрика и вода. Дальше владелец делает чистовую отделку по своему вкусу.

Что обычно входит в предчистовую?

Состав у каждого застройщика свой и записан в договоре: его стоит прочитать до приёмки квартиры. Чаще всего в предчистовую входят перегородки по планировке, штукатурка стен, стяжка пола, разводка электрики с установкой подрозетников, выводы воды и канализации в санузле и на кухне. Иногда добавляют грунтовку стен или подготовку под покраску, но это скорее исключение. Окна, подоконники и входная дверь обычно уже стоят, а межкомнатных дверей, сантехники и напольного покрытия в предчистовой нет.

Чем предчистовая отличается от черновой отделки?

По составу работ они близки, различается подход. Черновую отделку делают под конкретную квартиру и конкретный проект: перегородки — по вашей планировке, разводки — под вашу технику, стены и пол — по маякам под ваше покрытие. Предчистовую застройщик делает по минимальной спецификации дома, одинаковой для всех квартир, и её геометрию всё равно проверяют перед чистовой.

Кому подходит предчистовая?

Тем, кого устраивает планировка застройщика и кто хочет сэкономить время на черновом этапе. Если планировку нужно менять, выводы санузла переносить, а свет продуман сценариями, от предчистовой остаётся меньше, чем кажется: часть сделанного придётся переделать.

Есть и третий случай — квартира под сдачу или на продажу. Там предчистовая позволяет быстро выйти на простую чистовую отделку без переделок, если геометрия основания в допусках. Для квартиры, в которой вы будете жить сами, решающим обычно становится проект: насколько планировка и разводки застройщика совпадают с вашей жизнью.

Что проверить в предчистовой при приёмке квартиры?

Проверять предчистовую нужно так же, как черновые работы своей бригады: от этого основания зависит вся чистовая. Всё, что не в допусках, стоит записать в акт осмотра при приёмке квартиры.

Какими должны быть стены?

Допуски задаёт СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», таблица 7.4. У улучшенной штукатурки отклонение от вертикали — не больше 2 мм на метр и не больше 10 мм на всю высоту помещения. У высококачественной — не больше 0,5 мм на метр и 5 мм на высоту. Проверяют двухметровым правилом и уровнем, особенно в углах, где будет кухня и плитка.

Какой должна быть стяжка?

По таблице 8.5 того же свода правил просвет под двухметровой рейкой у стяжки под ламинат, паркет и линолеум — не больше 2 мм, под плитку и другие покрытия — не больше 4 мм. Отклонение от горизонтали — не больше 0,2 % размера комнаты и не больше 20 мм. Отдельно простукивают стяжку по всей площади, а не в одной точке: глухой звук означает отслоение от плиты. Подробно о нормах стяжки — в статье «Стяжка пола в квартире».

Что посмотреть в электрике и сантехнике?

Сколько групп в щите и какие автоматы стоят, где подрозетники и совпадают ли они с вашей будущей расстановкой мебели. В санузле — где выводы воды и канализации и подходят ли они под сантехнику, которую вы выбрали. Всё, что не совпадает, придётся переносить — и это лучше знать до того, как составлена смета, а не когда плитка уже куплена.

Что придётся доделывать после предчистовой?

Предчистовая — не готовая основа под финиш, а полуфабрикат. Почти всегда что-⁠то доводят до нужного уровня, и это стоит заложить в план и смету с самого начала.

Почему стены всё равно шпаклюют?

Штукатурка застройщика выравнивает стену, но не готовит её под финиш. СП 71.13330.2017 делит поверхности на категории от К1 до К4 по типу финишного покрытия: под матовую краску и обои на бумажной или флизелиновой основе нужна категория К3, под глянцевые покрытия — К4. Поэтому стены предчистовой почти всегда шпаклюют и шлифуют, а там, где геометрия не в допусках, — перештукатуривают.

Что меняют в электрике?

Разводка застройщика рассчитана на типовую квартиру: столько-то розеток на комнату, одна точка света на потолке. Под свою кухню, технику, сценарии света и тёплый пол электрику дополняют и переносят: добавляют группы в щит, выводы под варочную панель и духовой шкаф, кабель к встроенным светильникам. Всё это делают до шпаклёвки, чтобы не штробить готовую стену.

Что делают в санузле?

Гидроизоляцию — её в предчистовой часто нет или она сделана только по полу. Выводы под инсталляцию, смеситель и душ переносят под выбранную сантехнику. Короба под стояки и ревизионные люки планируют заранее, чтобы плитка легла ровно и доступ к счётчикам остался.

Что делать, если предчистовая не в допусках?

Отклонения от норм в предчистовой встречаются: её делают по спецификации дома и в темпе стройки. Важно не спорить с этим на этапе чистовой, а заранее решить, как с этим работать.

Как зафиксировать недостатки?

При приёмке квартиры замечания вносят в акт осмотра: какие стены, насколько отклоняются, где стяжка звучит глухо, где выводы не соответствуют проекту дома. С актом на руках решают, что устраняет застройщик, а что вы доводите своими силами.

Выравнивать или переделывать?

Небольшие отклонения стен закрывает шпаклёвка, большие — перештукатуривание по маякам. Стяжку с перепадом выравнивают наливным слоем, а с отслоением — снимают и заливают заново. Решение принимает инженер на обмере: он снимает геометрию и считает, что выгоднее — довести существующее или сделать заново. Иногда перештукатурить одну заваленную стену проще, чем прятать её перекос слоем шпаклёвки по всей комнате: такая стена потом всё равно видна по плитке в углу и по кухонному гарнитуру.

Как предчистовая влияет на смету?

В предчистовой объём черновых работ меньше, чем в квартире без отделки: перегородки стоят, стяжка залита. Но в смету добавляются проверка и доводка основания, перенос разводок и шпаклёвка под финиш. Ставка капитальных работ в СК «Люди» — от 18500 ₽ за квадратный метр; точную сумму по вашей квартире даёт смета после обмера. Подробнее о ремонте в новостройке — на странице «Ремонт в новостройке».

Какие ошибки делают с предчистовой чаще всего?

Предчистовая экономит время, только если к ней относятся как к основанию, которое нужно проверить, а не как к готовой базе под обои. Три ошибки встречаются чаще других.

Сразу клеят обои и кладут ламинат

Кажется, что стены уже оштукатурены, а пол залит, значит, можно переходить к финишу. Через несколько месяцев на обоях проступают волны штукатурки, в углах кухня встаёт со щелью, ламинат скрипит на перепадах стяжки. Проверка геометрии занимает час на обмере и экономит переделку готовой отделки.

Оставляют разводку застройщика как есть

Розетки застройщика стоят там, где их удобно было поставить в типовой квартире, а не там, где будет ваш диван, кровать и рабочий стол. Если не перенести их на черновом этапе, по квартире потянутся удлинители. Схему розеток и света решают до шпаклёвки, по проекту расстановки мебели.

Не делают гидроизоляцию санузла

Гидроизоляции в предчистовой часто нет, и её отсутствие обнаруживается протечкой к соседям. Делать её после плитки уже нельзя, поэтому гидроизоляцию санузла закладывают в план сразу после приёмки квартиры, вместе с переносом выводов воды.

Как спланировать ремонт в квартире с предчистовой?

План строят от того, что есть, к тому, что нужно. Удобнее всего идти в три шага.

Проект до начала работ

Даже если планировка застройщика устраивает, нужен план расстановки мебели и техники: по нему видно, какие розетки и выводы переносить. Если планировку меняют, перегородки предчистовой демонтируют, и ремонт по объёму приближается к квартире без отделки. Что входит в проект — на странице «Дизайн-проект квартиры».

Смета по фактическому состоянию

Смету считают не по «типовой предчистовой», а по тому, что инженер увидел на обмере: геометрия стен, состояние стяжки, разводки. Каждая позиция — с объёмом и ценой за единицу, поэтому видно, сколько стоит доводка основания и сколько — чистовая.

Срок с учётом сушки

В предчистовой меньше мокрых работ, но они всё равно есть: шпаклёвка стен в несколько слоёв, наливной слой по стяжке, гидроизоляция. Каждый слой должен высохнуть до следующего. Поэтому график строят так, чтобы сушка одного помещения совпадала с работой в другом, — и срок из договора оказывается реальным, а не оптимистичным. Ориентир по срокам ремонта под ключ по площади приведён в статье об этапах ремонта.

С какого этапа начинается ремонт в предчистовой?

С того, где остановился застройщик. Порядок дальше такой же, как в любом ремонте, только часть этапов короче или их нет вовсе.

Первый шаг — обмер и проверка основания

Инженер снимает геометрию стен и пола, проверяет стяжку и разводки, сверяет их с проектом. По результату становится ясно, какие работы предчистовой можно оставить, а какие придётся доделать. На следующий день инженер присылает смету, где доводка основания и чистовая отделка видны отдельными позициями. Выезд инженера и смета в СК «Люди» — за счёт компании.

Дальше — черновые доработки и чистовая

Сначала переносят и дополняют разводки, делают гидроизоляцию санузла, доводят стены и пол. Затем идёт чистовая отделка: плитка, потолки, стены, полы, двери. Весь порядок этапов разобран в статье «Этапы ремонта квартиры», а готовые квартиры в новостройках — в разделе «Наши объекты».