Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как согласовать

Чем перепланировка отличается от переустройства?

Жилищный кодекс различает два вида изменений в квартире, и оба требуют согласования, если после них нужно вносить изменения в технический паспорт помещения. Разница — в том, что меняют: стены или инженерию.

Что такое перепланировка по закону?

Статья 25 Жилищного кодекса называет перепланировкой изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Проще: всё, что меняет план квартиры. Снести или перенести перегородку, объединить комнаты, расширить санузел за счёт коридора, пробить проём — это перепланировка.

Что такое переустройство?

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического или другого оборудования, если это тоже требует правки техпаспорта. Перенос ванной в другое место, установка новой газовой плиты с прокладкой подводки, замена газовой плиты на электрическую — переустройство.

Какие работы согласовывать не нужно?

Те, что не меняют ни план, ни инженерию квартиры: замена отделки стен, пола и потолка, выравнивание штукатуркой, замена сантехники и смесителей на прежних местах, замена дверей в существующих проёмах. Это обычный ремонт — он не отражается в техпаспорте. Если сомневаетесь, относится ли работа к перепланировке, решает не удобство, а один вопрос: изменится ли после неё поэтажный план.

Что нельзя делать при перепланировке?

Запреты собраны в двух документах: федеральном постановлении № 47 и, для Москвы, в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Часть работ разрешена только по проекту, часть не допускается вовсе.

Можно ли переносить ванную и туалет?

Можно, но только по проекту: «устройство (перенос) уборных и ванных комнат» прямо стоит в перечне 508-ПП среди работ, которые выполняют на основании проекта перепланировки. Главное ограничение — федеральное: по пункту 24 постановления Правительства РФ № 47 уборную, ванную и кухню не размещают над жилыми комнатами. Исключение одно — в квартире в двух уровнях санузел верхнего уровня может стоять над своей кухней.

Можно ли трогать несущие стены?

Проём в несущей стене возможен только по проекту с расчётом. При этом 508-ПП запрещает нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций, делать проёмы и ниши в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а в панельных домах типовых серий — штробить горизонтальные швы, стеновые панели и плиты перекрытий под проводку и трубы. Поэтому в панельном доме трассы электрики ведут по другим решениям, и это закладывают в проект до начала работ.

Можно ли объединить кухню с комнатой?

Зависит от плиты. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой 508-ПП не допускает, так же как проём между жилой комнатой и газифицированной кухней без плотно закрывающейся двери. Если в квартире электроплита, кухню-гостиную делают по проекту — примеры таких пространств есть среди наших объектов.

Что ещё запрещено по 508-ПП?

Кроме стен и мокрых зон, в перечне недопустимого — работы с общедомовой инженерией. Они касаются не только вашей квартиры, но и соседей по стояку.

Почему нельзя трогать вентиляцию?

Пункт 11.5 запрещает ликвидировать вентиляционные каналы и уменьшать их сечение. Короб на кухне часто мешает гарнитуру, но через этот канал вентилируются и квартиры выше и ниже. Его обходят мебелью, а не разбирают.

Можно ли вынести батарею на балкон?

Нет, если радиатор подключён к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения: перенос таких радиаторов на лоджии, балконы и веранды запрещён пунктом 11.7. По той же логике пункт 11.8 не допускает полы с подогревом от общедомовых систем. Тёплый пол в квартире делают электрическим.

Что значит «ухудшение условий проживания»?

Пункт 11.1 запрещает работы, после которых сложнее эксплуатировать дом и жить в нём: например, закрыть глухим коробом доступ к стояку или отключающим кранам. Люк к общим коммуникациям в санузле оставляют всегда — даже если за плиткой его хочется спрятать.

Какие перепланировки делают чаще всего?

Большинство заказчиков хотят одного из трёх: больше общего пространства, больше санузел или больше места для хранения. У каждого варианта свои ограничения, и их лучше знать до того, как рисовать планировку.

Кухня-гостиная

Самый частый запрос — убрать стену между кухней и комнатой. С электроплитой это решаемо по проекту, с газовой — нет: газифицированное помещение с жилой комнатой не объединяют. Если стена несущая, проём в ней возможен только по проекту с расчётом, а в стенах-диафрагмах и пилонах — не возможен вовсе. Поэтому первое, что проверяют на обмере, — тип плиты и тип стены.

Больший санузел

Санузел чаще всего расширяют за счёт коридора или кладовой. Ограничение — снизу: новая часть мокрой зоны не должна оказаться над жилой комнатой или кухней соседей. Кроме того, при переносе сантехники меняются трассы воды и канализации — это переустройство, и уклоны труб проверяют ещё в проекте, а не на объекте.

Гардеробная и кладовая

Выгородить гардеробную из части комнаты или коридора — обычная перепланировка: новая перегородка меняет план квартиры. Условие — не создать сверхнормативную нагрузку на перекрытие. 508-ПП отдельно выделяет перегородки из тяжёлых материалов (кирпич, пазогребневые и другие блоки толщиной больше 10 см или нагрузкой больше 150 кг на квадратный метр): их устройство в домах с железобетонными перекрытиями идёт только по проекту.

Что проверить до выбора варианта?

Техпаспорт квартиры и серию дома: по ним видно, какие стены несущие и где проходят вентиляционные каналы. Тип плиты — газовая или электрическая. И что находится этажом ниже под будущим санузлом. Эти три вещи отсекают невозможные варианты ещё до проекта.

Как согласовать перепланировку?

Порядок задаёт статья 26 Жилищного кодекса: сначала согласование, потом работы. В Москве согласование ведёт Мосжилинспекция по правилам постановления № 508-ПП.

Какие документы нужны?

По части 2 статьи 26 ЖК РФ: заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки или переустройства, технический паспорт помещения. Если в квартире живут по договору найма — письменное согласие всех членов семьи нанимателя. Если дом — памятник архитектуры, нужно заключение органа охраны памятников. Если перепланировка присоединяет часть общего имущества, нужно согласие всех собственников помещений дома.

Сколько ждать решения?

Орган, который согласует перепланировку, принимает решение не позднее 45 дней со дня подачи документов (часть 4 статьи 26). Документ о согласовании выдают или направляют заявителю не позднее трёх рабочих дней после решения. Эти полтора месяца удобно совместить с дизайн-проектом и подготовкой сметы: к моменту решения у бригады уже есть чертежи и список материалов, и работы начинаются без паузы.

Как закрыть перепланировку после работ?

По статье 28 ЖК РФ завершение перепланировки подтверждает акт приёмочной комиссии. После этого изменения вносят в техпаспорт. Без акта перепланировка формально не закончена, даже если ремонт давно сдан.

Что будет за самовольную перепланировку?

Самовольной считается перепланировка без решения о согласовании или с нарушением согласованного проекта (статья 29 ЖК РФ). Последствия два: штраф и обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние.

Какой штраф?

Часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ: для граждан — от 2000 до 2500 ₽, для должностных лиц — от 4000 до 5000 ₽, для юридических лиц — от 40000 до 50000 ₽. Штраф небольшой, но он не отменяет главного последствия.

Придётся ли всё переделывать?

Статья 29 обязывает собственника привести помещение в прежнее состояние в срок, который установит орган согласования. Сохранить перепланировку можно по решению суда — если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни или здоровью. То есть переделка — по умолчанию, сохранение — исключение, которое нужно доказывать.

Когда это всплывает?

Чаще всего — когда квартиру продают или оформляют под залог: план в документах не совпадает с тем, что видит оценщик, и сделка откладывается до приведения документов в порядок. Второй случай — жалоба соседей, если работы задели общие стояки, стену или потолок нижней квартиры. Третий — плановая или внеплановая проверка жилищной инспекции. Во всех трёх случаях узаконить перепланировку задним числом сложнее, чем согласовать её заранее: приходится доказывать безопасность уже сделанного, а не проекта на бумаге.

Когда решать вопрос перепланировки при ремонте?

До того, как начались перегородки. Перепланировка определяет, где будут стены, мокрые зоны и трассы, а значит — объём черновых работ и смету. Удобный порядок такой: обмер, решение по планировке, проект и согласование, параллельно — дизайн-проект и смета, и только потом демонтаж.

Почему до сметы?

От перепланировки зависят позиции сметы: демонтаж, новые перегородки, перенос сантехники, электрика. Если решение принимают по ходу, смету пересчитывают, а часть работ переделывают. Порядок этапов разобран в статье «Этапы ремонта квартиры»: перегородки идут вторыми, сразу после демонтажа.

Как перепланировка меняет смету?

Добавляет позиции, которых нет в ремонте без неё: демонтаж старых перегородок с вывозом мусора, возведение новых, перенос трасс воды, канализации и электрики, а иногда — усиление проёма. Каждая из них в смете СК «Люди» считается отдельно, с объёмом и ценой за единицу, поэтому видно, сколько стоит именно перепланировка, а сколько — остальной ремонт. Чем раньше решена планировка, тем точнее смета: перенос стены после штукатурки означает заплатить за штукатурку дважды.

Нужен ли дизайн-проект?

Проект перепланировки и дизайн-проект — разные документы: первый нужен для согласования, второй — для ремонта. Но решения у них общие: где стены, где мокрые зоны, где розетки. Состав дизайн-проекта — на странице «Дизайн-проект квартиры».